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2014年三季度房地产市场总结与展望

编辑:编辑部  发布时间:2014-10-13  来源:九江信华集团

——2014年三季度房地产市场总结与展望

(文 CRIC研究中心)

  今年的三季度,必定将会是中国房地产调控史上一个里程碑式的时期。在这个季度,“微刺激”效用递减而经济下行压力加大,房地产开发投资增速持续下滑,商品房销售面积与销售额降幅持续扩大,土地成交量价齐跌,底价成交、流拍成为城市地市“新常态”,地方政府财政压力骤然上升,各地纷纷出台救市举措,实施了3年多的限购政策以迅雷不及掩耳之势土崩瓦解。在9月的最后一天,央行和银监会突击联合发文重申首套房贷优惠以及松绑调整“限贷”政策。
  在地方政府主导的以取消限购、调整信贷为主力的“救市”政策提振下,开发企业也以此为契机,抓紧推盘并贯彻“以价换量”策略,项目让利幅度进一步扩大,房地产市场开始出现了积极变化,各城市成交量已出现见底企稳迹象,库存上升趋缓,消化周期趋于稳定。开发商拿地热情逐渐恢复,土地市场成交呈现量价微升之势。企业纷纷积极主动地转向营销创新,以快速去库存,房地产市场精彩纷呈。
  一、经济:“微刺激”效用递减,经济下行压力大,宽松货币政策惠及房地产业
  经济发展模调整转型,经济增速明显放缓,特别是今年房地产业的调整,从经济增长动力变成拖累经济下行主要因素。虽然政府在今年4月份就已经出手,出台了一系列稳增长的措施,使得二季度的GDP增速也最终达到了7.5%的水平。
  单就三季度国内经济的运行情况来看,前期“微刺激”带来的利好效应开始消退,6月经济数据间歇性上冲后,7月立马回落,8月呈全面下滑之势。多个金融和工业指标罕见地出现了超预期下滑。这说明二季度依赖的政策利好对经济提振的效果维持了一个季度,边际效用递减,企业有主动收缩的迹象。目前除进出口贸易盈余尚能保持稳定外,工业投资、消费等已全线走弱,短期内整体经济仍很难摆脱颓势,三季度整体数据恐非常“难看”。
  展望第四季度,国内经济下行的压力和所面临的困境将比上半年更大,虽然中央政府已经对主动放缓经济增速有了心理准备及相应的应对措施,但是这将给广大地方政府带来前所未有的压力。房地产行业的调整所带来的负面影响已经蔓延到了产业链的上下游,钢铁、水泥等工业领域以及下游消费服务都收到了一定冲击。
  四季度可能将会进一步加码出台积极财政措施、加大基建投资等方面的利好,尤其是适度放松货币政策,加大信贷投放的可能性大大增强。对房地产行业而言,现在的形势已经开始出现积极的变化,随着限贷政策的大幅调整,针对房地产的定向货币放松已成为事实,房地产业将受到明显的提振,一二线城市成交表现将明显好于之前的预期。
  二、政策:中央重拳出手放松限贷,地方政府纷纷出台二次救市政策
  2014年9月30日下午,央行、银监会出台重磅救市文件,松绑限贷,文件内容提到:对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策;在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
  央行此次救市,意义深远,力度重大。这是本轮房地产调整以来,第一次以中央层面发布救市政策,取消困扰市场已久的限贷政策,弥补单一限购政策取消的不足。从力度上来看,不但首套房贷款利率下限被大幅下调,其认定方式也以改变,之前规则已被全部取消,而且对于已拥有二、三套及以上住房的家庭,也放开口子,可以享受贷款,因此这次救市是非常彻底、全面地,刚需型、改善型、投资投机型群体都将受益。
  就地方政府而言,实施了3年多的限购政策以迅雷不及掩耳之势土崩瓦解,多数城市采取比较含蓄的“口头传达”、“微博”、“发布会”等方式宣布取消限购情况,但无论采取哪种方式,政策执行力度都不含糊,至2014年9月底,全国46个限购城市中,仅北京、上海、广州、深圳和三亚等5个城市仍然执行限购政策。
 由于当时限贷政策尚未有实质松动,限购政策调整效果远远不如市场各方预期,尤其是对地方政府而言,市场低迷直接影响到土地出让收入和地方税收,为了进一步刺激楼市,部分城市“救市”力度继续加码,进行二次调整。手段从公积金贷款政策、税费优惠或补贴、调整首付比例、鼓励银行降低贷款利率等角度入手,呈现多元化、纵深化趋势。

 


 
  通过部分城市的二次调整可以看出,地方救市政策开始走向纵深化和多元化。二次调整政策虽不至于带来楼市基本面的变化,但无疑利好房地产市场,由于留给市场表现时间较短,目前还未显现明显效果。如今,央行、银监会已经从中央层面出手,取消了执行多年的限贷政策,可以预计更多城市将跟进出台二次“救市”政策,且效果将大大好于7、8月份。
  展望四季度,央行在国庆节前最后一刻出台如此重磅文件,短期市场状况可能发生重大变化,从北京的反应来看,我们认为各个地方政府将会马上跟进,出台符合当地情况的配套措施,比如普通商品房标准的调整、契税的优惠等。四季度楼市成交量将出现明显的增长,房价降幅可能暂时止住。
   
  三、行业:持续调整,全年投资、新开工将维持低位
  今年三季度,国内经济增长动力减弱,下行压力越来越大。房地产行业持续调整,量价齐跌,行业多数指标都呈恶化之势,商品房销售面积、销售额呈现负增长,投资增速逼近2008年的水平,房价下跌已蔓延至全国范围,环比跌幅为近十年来最高,目前来看,市场还很难摆脱颓势,行业调整态势将延续。
  1、开发投资增速持续下滑,新开工降幅显著收窄
  2014年1-8月份,全国房地产开发投资58975亿元,同比名义增长13.2%,增速比全年同期回落6.1个百分点。其中,住宅投资40159亿元,增长12.4%,增速较去年回落6.8个百分点,其占房地产开发投资的比重为68.1%。新开工面积同样低迷,前8月,房屋新开工面积114382万平方米,下降10.5%。其中,住宅新开工面积80174万平方米,下降14.4%。
  具体到第三季度,7、8两月房地产开发投资增速分别较上月下滑了0.4和0.5个百分点,与前两季度相比,仍无明显改观。这主要是由于市场持续低迷,房地产企业继续投资动力不足,谨慎情绪占据主导。其次,商业银行出于风险的厌恶,收缩了涉房领域的贷款,在销售低迷,资金到位不高的情况下,开发商也无力去进一步增加投资规模。开发投资动力的减弱也直接影响到了房企新开工面积,虽然相对于一季度的低点,目前7、8月份新开工面积降速已收窄至10%,但总体还是处于历史低位区域,难言有实质改观。
  2、商品房销售降幅持续扩大,288房价指数环比已连跌五月
  从国家统计局的月度数据来看,三季度全国商品房销售面积和销售金额继续呈现负增长的态势,且降幅较上半年的水平进一步扩大,都创出了年内最低值。1-8月份,商品房销售面积64987万平方米,同比下降8.3%。商品房销售额41661亿元,下降8.9%。
  从近三个月的具体表现来看,6月份的成交曾有过短暂的回升,但7、8月份便再度拐头向下。7、8两月是年中相对的淡季,特别是在今年市场大环境不佳的情况下,很难出彩,房地产销售面积和金额的降幅逐步扩大,真实反映了目前市场的成交低迷。
  三季度,在“限贷”无明显松动,房贷利率难有优惠的背景下,诸多城市项目陆续通过降价、低价入市等营销措施换取市场成交,故销售金额降幅大于销售面积降幅的这一趋势一直持续,并且可预见随着四季度项目降价规模和力度的加大,未来这一趋势会继续扩大。城市项目的降价也在宏观数据有集中反映,从国家统计局70个大中城市住宅销售价格来看,与上月相比,8月份70个大中城市的新建商品住宅,价格下降的城市达68个。70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅1.2%,跌幅明显扩大,而同比涨幅0.5%,相比7月份大幅回落2.0个百分点。按照目前的速率,年内就可能出现同比数据由正转负。
  3、四季度行业投资难有实质改观,成交量或因政策、降价而企稳波动
  就目前情况来看,行业各项指标和房价下滑的趋势还没出现明显止跌迹象,四季度房地产行业仍将处于调整期。如无大的意外发生,仅年内这三个月,行业还很难走出泥潭。
  对地方政府来说,目前已把信贷放松、契税减免和公积金额度、采购商品房做保障房等方面入手,鼓励民众买房,提振市场、去库存。这些举措能否得到银行的响应,还有待中央对整体经济形势的考量,如果货币政策形势发生变化,那对市场成交量提升将非常显著。
  对于开发商而言,2014年已过去四分之三,但多数企业销售目标完成率依旧很低,抓住“金九银十”和四季度的最后时点,“以价换量”仍将是主要选择。
  综合而言,行业投资、房价还有可能下滑,但交易量可能会因政策、降价的演变而逐渐企稳并低位波动,实现成功筑底。
  四、城市:成交仍低位徘徊,但典型城市企稳迹象明显
  与去年同期相比,2014年三季度各线城市楼市景气仍处于低位,规模及风险指标均不及2013年三季度,但就国内楼市的年内走势来看,得益于7月份以来各地限购政策的放宽和房企营销力度的进一步加强,三季度典型城市楼市企稳迹象明显,在市场实际表现上,各线城市成交规模均企稳回升,且多市供求比显著回落,消化周期也进一步趋于稳定,供求风险显著降低。

  1、成交:三季度重点城市成交环比回升,二、三线城市分化明显
  从CRIC监测数据来看,2014年三季度市场成交企稳迹象愈发明显。三季度37个重点城市新建商品住宅共成交6613万平方米,相比2季度上涨3%。与往年相比,分别较2013年同期和2012年同期减少了17%和13%。
  纵观三季度全国各线城市成交量,多数城市环比二季度出现了上升,尽管与2013年、2012年三季度成交量相比仍有下降。一线城市成交1052万平方米,环比下降4%,北上广深成交量2涨2跌,深圳涨幅较大,为18%,广州成交量跌幅最大,为25%。20个二线城市成交环比上升的城市增多,达到了10个,平均涨幅2%,甚至海口、福州、杭州、长春、济南、南昌、宁波等7个城市成交量已高于2013年同期水平;在13个三四线典型城市中,成交量环比上涨的城市达到9个,总成交量为1050万平方米,环比上涨15%,同比上涨3%。
  就四季度而言,年末将是企业冲业绩的重要时点,也是今年最后一搏的时期,为此,企业必定采取“以价换量”的策略快速出货,提振销售,降价也将继续巩固市场企稳态势之根基,加之限贷政策的大幅放松以及地方政府救市的进一步纵深化,也将会对四季度市场企稳产生积极影响。
  2、房价:成交均价环比下跌城市增加、幅度加大
  经过7月的短暂休整期后,进入8、9月份,各城市项目总体让利幅度有所提升,普遍折扣力度达到8折。从具体数据来看,一线城市成交均价环比均有不同程度下滑,其中北京环比跌幅最明显,达到11%,广州、深圳环比皆下跌了4%,上海则比较稳定,基本持平。与去年三季度同比来看,一线城市房价整体上涨6%,其中北京、深圳则分别同比下跌了6%和2%,上海同比涨幅也回落至9%,明显收窄。前三季度一线城市整体房价涨幅也已回落至10%,作为房企争夺业绩的重要战场,预计四季度项目的折扣力度将会有增无减,未来房价增速或将进一步放缓。
  就26个典型二线城市新建商品住宅成交均价而言,三季度环比二季度上涨和下跌的城市分别为9个和17个,在取消限购和地方救市的政策利好下,二线城市成交量确多有回暖,项目趁机以价跑量,使得二线城市房价总体呈现小幅下跌。
  就三四线城市而言,成交均价有显著分化。据CRIC监测,20个三四线城市中,商品住宅均价同环比均是涨跌各半,成交均价表现显著分化。其中肇庆位居下跌幅度前列,环比下跌21%,同比下跌39%。而三亚同环比上涨幅度均最大,究其原因应是高价项目大量去化所致,三季度以来,三亚市场成交面积前三位成交均价皆在4万元/平方米以上,并且这三个项目的成交金额达到了全市成交总额的67%。

  总的来说,我们认为四季度是走出此轮房地产市场调整的关键时期。虽然目前市场各个方面都出现了一些积极向好的变化,大多数城市限购已取消,限贷政策也大幅放松,短期内市场需求将明显释放,但迫于经营业绩的压力,市场竞争仍将较为激烈。对企业而言,仍需要积极主动从自身企业实际出发,真正落实“以价换量”策略,因为无论采用哪种创新营销手段,购房者关心的最终仍是是否能得到价格优惠,合理的定价才是加速去化的唯一方法。