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【浔阳晚报】2014九江楼市:成交放缓 量跌价稳

编辑:编辑部  发布时间:2014-08-27  来源:九江信华集团

——专访九江信华房地产开发集团总经理宋振武

 

  (记者 易兴)九江房地产因这几年土地供应量增大,积压了大量存量房,使市场竞争变得非常激烈,地段、房价、品质、景观、速度、物业,都是企业能否发展、客户是否满意的重要因素。对于已经进入下半场的内地房企而言,再以规模来引领行业,只能是规模越大越危险,我们需要转而走质量效益的模式。

  如果人口支撑能力和人口收入上升的空间这两个指标都不具备的话,我相信三四线城市的楼市面临的压力会更大。

 

 

2014年是九江楼市分化的起点

记者(以下简称“记”):今年到目前为止,您认为九江楼市的整体态势如何?为何会呈现出这样的局面?

宋振武(以下简称“宋”):目前中国楼市已经出现明显的四个不均衡:需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡。一二线城市住房供给仍相对不足,住房销售量增长较快,一线城市将延续上涨趋势,但涨幅会收窄。而三四线城市的住房库存仍不断增大,不少城市去库存化周期平均达到14至16个月。在信贷政策不会明显放松的情况下,市场自发的降价换量调整,在前期土地成交量大、库存风险高的三、四线城市,价格调整的趋势还将延续;未来房地产市场的区域分化仍将继续。九江楼市的情况正是三、四线城市的代表。

从限购几年来说,投资投机性需求已渐渐退出市场,刚需成为购买主力,去年的火爆市场,近一步释放了大量的挤压人群,需求端会呈现不足。其次,政策基调主导消费者会静待新政走向,政策环境对楼市带来一定的市场波动,也会影响未来市场的走势,对于2014年整体市场的表现,我的看法是会呈现成交放缓,量跌价稳的格局。

开发商也面临经营突破。过去开发商依靠压缩单套面积、加大商业比例、转向其他经营等突围的常规手法将越来越难。在高价地和资金成本上升背景下,掌握金融、客户等优势资源与端口的开发商显然更具优势,开发商由此将持续分化。

九江房地产市场潜力仍然巨大

记:近几年很多品牌房企加大了进入二三线城市的步伐,九江就是一个很典型的城市,在这批外来房企中,不乏一些企业实现了本土化。同时,我们在对比近两年的数据时也发现,在成交量排行榜前十中,鲜见本土房企,您如何看待这个问题?

宋:国内一线房企的进入,扩充了九江房地产市场的规模,带来了先进的理念和经验,也加速推动了九江进入房企的品牌时代。“品牌”一词内涵丰富,它意味着合理的价格、优质的产品、良好的信誉以及周到的服务,所有置业因素都在这里融成了这一个制胜的指标。众多一线房企的进入加剧了市场的竞争,也意味着本地房企的重新洗牌。

从另外一个角度来说,应该为外来一线房企的到来而欢呼,一个健康的房地产市场,就应该有充分的竞争。在越来越严峻的市场化到来之前被惊醒,奋起直追,走品牌化、精细化的道路,是本土房企应该做的,如果还像之前那样以封闭化的开发模式来看城市发展,就算有远大抱负的企业,也未免会被平静的市场所迷醉和局限。国内一线房企的真正优势体现在品牌和观念上,这也是本土房企谋求扩张应该掌握的第一要义。

未来,九江房地产市场潜力仍然巨大,对于房地产企业,必须坚持创新,紧随时代发展的脚步,不断地推陈出新,树立品牌、品质好形象,才能不被市场淘汰。

房企应从规模转而走质量效益的模式

记:针对当前市场发生的变化,各大房企纷纷调整战略战术。信华集团在战略上主要进行了哪些调整?

宋:九江房地产因这几年土地供应量增大,积压了大量存量房,使市场竞争变得非常激烈,地段、房价、品质、景观、速度、物业,都是企业能否发展、客户是否满意的重要因素。对于已经进入下半场的内地房企而言,再以规模来引领行业,只能是规模越大越危险,我们需要转而走质量效益的模式。我们必须要从各个方面提升企业的竞争实力,超前的投资战略、丰富的开发经验、标准化的产品体系、良好的政府关系、独特的商业资源和强大的销售能力等等。

从九江来看,竞争的中心也开始从单个楼盘间的较量变为企业间实力的比拼。在未来几年里,资金实力、物业管理模式、营销网络和服务理念都将成为房企能否在九江房地产市场领先的重要因素。我认为,严峻的市场能够淘汰一些竞争力落后的企业,而对于重视客户价值、重视产品和服务的企业,反而能迎来一个逆势飞扬的机遇。

银行收紧贷款无可厚非 房企当反思

记:在当前市场环境下,您或者您所在的企业最担心的是什么?

宋:在当前房地产行业面临的新一轮调整中,面临的下半场也好,白银时代也好,企业最应该考虑的问题是,研究怎么做好企业,怎么做好产品和服务。相应减少行政干预,最终这个行业回归本质,这是行业发展的正道。

面对市场的下行,房企成本增加最快的是地价。房地产业项目投资大,周期长,风险高,融资压力大,不容易实现供求平衡。银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。而现实情况是,为了防范风险,不少银行纷纷收紧贷款,部分城市的房地产贷款权力更是全部上升到总行。银行的举措无可厚非,应该反思的反而是我们房企,对于房地产企业来讲,如何控制自己企业的风险,这是非常重要的。

2014年,房地产市场在最高峰反转进入下行无可厚非通道,陷入新一轮大调整周期。这次调整过程当中暴露出来的,就是城市化当中的房地产需求问题。据统计全国区域的三四线城市供给过剩比较严重,而人口还在净流出,且长远人口流入比较缓慢。未来,如果人口支撑能力和人口收入上升的空间这两个指标都不具备的话,我相信三四线城市的楼市面临的压力会更大。

最近,不动产登记暂行条例(征求意见稿)公开向社会征求意见。且不动产登记与房产税之间的紧密关联性,持有多套房源家庭受迫于房产税的跟进压力,会主动调整物业持有结构。这两种效应都会演变为二手市场挂牌量的增加,以及议价弹性的放大,对一手房市场的成交也会带来一定影响,使得今后市场不确定因素增多。