HOUSING ISSUE房产专刊

房市面面谈

编辑:编辑部  发布时间:2014-05-15  来源:九江信华集团

  2014年对房地产行业来说注定是不平凡的一年,政策的调整,市场的变化,各方都在预测着房地产未来的走势,谁对谁错还不得而知,先让我们看看他们各自都有怎样的观点和理由吧!

 

江西物价部门:今年房价不会大起大落

  江西省价格鉴定监测管理局日前发布了一份“江西城市住房市场情况调查”。该调查称,一季度江西省房地产市场持续低迷,对房地产企业销售与现金回笼带来巨大影响,总体看楼市前景不太乐观,但房价也不会大起大落。

  根据该调查,2013年底,九江市中心城区商品住房可售房源面积172.76万㎡、16045套,按2013年成交量推算,房源可满足一年的成交量;赣州市中心城区商品住房可售面积132.07万㎡、为历史最高位。商品房库存较充裕,市场的预期较稳定。

  调查称,从大环境看,在全面深化改革的大背景下,房地产业也必将迎来更加市场化的机遇和挑战,市场供需关系将更趋良性,2014年乃至中长期房地产市场环境正在孕育变化,市场有望逐渐回归理性。信贷环境比政策环境影响更为深远。首套房贷款利率优惠的取消很大程度上削弱了刚性需求的购买力,增加购房成本抑制其购房需求,银行贷款的收紧同时也会给购房者造成成交量下降、房价看跌的市场预期,延迟其购房决策。去除房地产投资、投机需求,市场与产品分化日趋明显,房地产市场将由“短缺”向“过剩”转变。

  该调查称,去年房地产业高增长结束后,今年楼市面临的风险因素不断增多,下行压力逐渐显现,房地产业牛市行将结束,房地产价格走势将更加平稳和理性,2014年或许是房地产行业一个中长期“分水岭”。

来源:人民网江西频道

 

任志强:2014年至少有三条主线影响楼市

  日前,任志强在判断楼市走向时表示,2014年至少有三条主线将会影响房地产市场。

  其一是GDP和房地产市场的关系。如果宏观经济转好,地产通常会受到打压,一旦GDP增速有所下降,地产将会被视为重要推动力。预计今年的宏观经济不会太好,也不会太差。

  第二条主线是供给。在政府垄断供给局面下,也难以形成更大规模的供应。同时,部分城市的住房需求仍旧十分旺盛。

  第三条主线是改革。越市场化,对企业越有利。市场化方向明确以后,证监会会逐步放开房企融资审批,审批速度也将会加快。2014年将诞生新的一批销售额千亿企业,20个以上500亿企业,市场集中度会上升。

来源:北京商报

 

上海易居房地产研究院副院长杨红旭:楼市步入差异化竞争关键期

  中国房地产目前正在步入新的阶段,部分开发商出现经营危局,类似奉化开发商资金链断裂的案例,预计未来两年将继续增多。2002-2011年期间,虽然曾经历2008年下半年的短暂低迷,但这一阶段的全国房地产市场堪称“黄金十年”。然而,从2011年下半年开始,全国楼市告别“黄金十年”。主要表现有三方面:一是行业利润率持续下滑,上市房企的整体毛利率,已由近50%下滑至35%左右,净利率更跌至12%左右;二是少数地区房价大幅下跌、泡沫破灭,楼市持续低迷,比如温州和鄂尔多斯;三是2012-2013年期间的一轮市场回暖,主要集中在一线和部分二线城市,而多数三四线城市的市场表现远不及2009-2010年期间。

  在房地产行业与市场正在发生巨变的背景下,开发商必须调整完善企业战略。

  首先,对于大型房企而言。大型房企多已在全国布局,船大抗风浪,这是大型房企的优势。但船大也难调头,中国楼巿变化越来越快,呈现短周期变化节奏,而大型房企管理系统复杂,决策流程与传递链较长。另外,大型房企虽然资金雄厚,可一旦在错误的方向发力,很可能会出现“集团军吃败仗”的境况。

  从战略上而言,大型房企不宜将继续扩大规模、争当行业老大作为主要目标。未来十年,其竞争焦点应由求快转向求稳。如果仅分析销售目标及预期,2014年绿地规模可能超过万科,但万科已经在淡化销售增长指标,转而不断创新商业模式。近年来,万科的大量项目属于合作开发,在合作项目中不控股,但项目仍然由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源。与2012年相比,2013年万科的结算净利润率下降1.07个百分点,只有12.01%,修正净资产收益率(ROE)依然达到19.66%,与2012年历史高位持平。

  其次,对中型房企而言。事实上,中型房企已经严重分化,一部分倾向于守成,比如很多的地方国企,以及创新乏力或者遭遇瓶颈的民营房企;而另外一部分房企则呈扩张势态,尤其是年销售金额几十亿至三百亿之间的民企,不断向一二线中心城市进军。这其中又以福建房企为典型,2013年在全国一二线土地市场上非常活跃,这类房企容易误判市场形势,而在市场降温后遭遇困局。

  中型房企的战略选择,可分成两种典型情况:一类属于非主流模式,房企已在某些领域积累一定经验,形成一定特色,比如产业地产、商业地产、旅游地产。这类房企的战略目标不应简单设定为规模快增,而是要强化产品和经营特色,在部分地区和局部领域,形成相对垄断优势。另一类则是主流经营模式,仍应追求规模增速。只有高周转模式,才有助于这类房企跨入大房企行列。

  最后,对小型房企而言,目前全国20强房企销售总金额在全国的比重,已由2011年的约15%,提升至2013年的18%。多数大型房企已在行业打拼十几年,甚至二十多年,尤其是抓住了行业“黄金十年”的机遇,而一跃晋级“第一阵营”。目前全国房企格局大体已定,小型房企要成长为大型房企的概率已经非常小。与此同时,小型房企生存境况越来越艰难,在项目利润率较高的一二线城市,规模较小的房企已根本无力拿地。

  对于具备一定实力的小房企而言,可重点考虑两种战略。一是在大中型房企较少关注的中小城镇,应依托本地资源深耕小市场,防范风险,先求生存,再谋发展。而跨地区发展要慎重,跨省发展非良策;另一种战略则是,应专注在房地产开发产业链的某个环节积累经验、专注专研,成为小而精的企业。比如,城中村改造、新农村建设、小型商业项目等。

 来源:中国证券报